全国首例跨市“以旧换新”，能否有效推广？

  今年4月，中共中央政治局会议定调：统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，“以旧换新”是“去库存”的政策抓手。

  截至目前，全国已有超百城借势推出住房“以旧换新”政策，8月中下旬无锡更是开启跨城市“以旧换新”的创新，在全国属于首例。

  当前新政落地效果几何？能否帮助本地楼市达到去库存和新房止跌企稳的双重目的？

  2024年4月30日，中共中央政治局会议召开，政策侧重点转向“去库存”。

  会议强调，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

  5月17日，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企收储存量房。6月20日，住建部会议明确存量房收储支持范围扩大至县级市。

  与政府收储去库存目的相类似，超百城推出住房 “以旧换新”政策，操作模式主要有以下几种：

  第一种，代售模式，最为常见，已在上海、深圳等多个城市推行。即房企、中介、购房者签订新房认购和二手房优先卖协议，如果在约定周期内二手房成功售出，则新房认购协议生效，反之则协议失效，购房者无需承担违约责任。

  第二种，旧房换购模式，南京、郑州等城市已落地。通常有政府平台、新房开发商、购房者、住房管理部门四方参与。流程为先由购房者选定意向新房，再由评估机构完成旧房价值评估，之后由住房管理部门完成对存量住房抵押担保情况的初审，并签订四方换新协议，而后由平台公司收购存量住房，同时购房者与开发商签订新房买卖合同，最后再完成一系列登记交接手续。

  第三种，发放换新补贴，沈阳、苏州等城市实行。也就是出售旧房并购买新房，可以获得相应财政补贴。补贴计量方式主要有3种：一是税费补贴，比如常熟按购房时段补贴50%-80%的契税，再比如襄阳对已缴增值税按计税价格的1.5%给予补贴；二是按新房面积补贴，比如沈阳补贴100元/平方米；三是按套补贴，比如中山不论面积、地段，每套补贴2000元电子消费券。

  第四种，“旧转保”，由肇庆首创。即国资统租存量房源用于保障性住房运营，和换购模式不同，“旧转保”并不买断旧房所有权，而是一次性支付5-10年的租金，对于房源的要求也不低，比如肇庆规定房源面积以40-70平为主、不超过90平方米，优先考虑楼龄较短的房屋。

  2024年8月9日，无锡市梁溪城市发展集团有限公司发布商品房“以旧换新”升级版，扩大“以旧换新”收购范围，将苏州、常州存量二手房纳入其中，市民可以用苏州、常州的二手房，来换购无锡的新房。这也是全国首例住房跨城“以旧换新”。

  以上政策主要为地方城投平台发起，属于收购模式，地方国资平台直接收购业主二手房（旧房），业主再将售房款项用于购买指定新房项目，补缴差价。地方国资平台或开发商收购的旧房一般将作为保障房、人才房等。

  从实施流程来看，有房屋置换需求的购房者，确定购买的新楼盘项目并认购房源，专业评估公司对“卖旧”的房屋进行估价，旧房评估环节将引入3家具备法定资质的专业评估机构，由客户在3家评估机构中随机抽取1家进行旧房价格评估，在买卖双方就价格达成一致后，国企平台或开发商直接收购旧房，售房款用于购买指定新房项目。

  无锡此次创新点在于跨城“以旧换新”，即无锡全市、苏州全市、常州全市等城市，在上述条款规定范围内拥有自有物业的居民（居民个人征信正常，无不良贷款记录且有权处理该套旧房），均可参与在无锡市梁溪城发集团下属控股楼盘换购商品住房以旧换新。

  从无锡跨城“以旧换新”的落地效果来看，基于政策8月下旬才在无锡全面铺开，目前对于单个微观项目促进作用较为显著，对于市场面的提振相对有限。

  今年4月开始，无锡陆续推出两批次住房“以旧换新”项目，主要集中在梁溪区，从官方反馈来看，效果也的确不错。仅一个月时间，首批次就有超过40位换房人完成了交易。截至7月底，相关咨询超过2000组，完成“以旧换新”登记的超过600组，最终成交的超过140组。

  而从CRIC监测数据来看，热度仅集中在个别片区个别项目。市场反馈较好的为新盘云上诗悦项目，自今年4月底首开以来，月度成交基本保持在20套以上高位，6月单月成交超52套；其次老盘望山樾成交量也有了平稳增长，2024年前3月成交月均值4套，2024年4-8月成交月均值6套。待入市项目中迎龙观月项目定位高端，规划打造21栋高端住宅，合院建面约338㎡，叠拼建面约238㎡、248㎡，小高层建面约166-233㎡；整体关注度较高。

  而对于熙悦春秋、玖礼檀樾、锦尚天华等项目而言，新政后成交量并未有明显起色。惠山区大华锦绣前城项目也启动了“以旧换新”，8月认购套数高达23套，位列无锡单月热销榜第二名，不过考量其同时推出了58折特价房助力去化，以旧换新效果基本可以忽略不计。

  从梁溪区新房成交基本面数据来看，成交虽有增长，但增幅相对有限。从CRIC监测数据来看，梁溪区商品住宅成交面积及其占比自2024年4月以来便开始波动上行，6-7月达到阶段性高峰，单月成交面积均超2.8万平方米，7月梁溪区新房成交占比高达20%，创2023年以来占比新高，8月成交量虽有回落，但成交占比仍保持在15%。

  而扩张到城市面，影响近乎可以忽略不计。据CRIC监测数据，无锡3月以来单月成交规模基本都保持在15-20万平方米左右波动，今年以来新房成交同比降幅有收窄趋势，不过从累计同比降幅来看，依旧维持在4成左右高位。

  总体来看，当前新房成交低迷，即便供应下行也难改高库存现状，二手房挂牌量增价跌对新房市场也将产生一定的替代效应，而“以旧换新”的政策创新恰恰是通过贯通一二手房市场，鼓励居民将存量二手房置出，从而有效缩短置换周期、减轻置换压力、降低置换成本，变相通过二手房去库存来实现新房去化的目的。

  而无锡本次创新性的跨城“以旧换新”为其他都市圈、城市群提供了良好的借鉴范本。事实上，过去几年跨城购房现象屡见不鲜，因房价压力被迫外溢的环京、环沪购房，亦或是长三角、粤港澳大湾区内部因工作地和户籍地不一致而产生的异地置业等，随着一体化进程的逐步推进，跨城“以旧换新”不仅有利于高效率盘活存量资产，提振新房市场；而且增进了都市圈内部各生产要素的互动和融合，同时也有助于年轻人才跨城市、跨区域流动，使得“房随人动”、安居乐业成为可能。