建筑工程巨头：房地产隐形“霸主”

  随着行业调整，越来越多头部房企迫于资金压力退出角逐土地市场。与此同时，以中国建筑、中国铁建、中国中铁等为代表的建筑工程巨头，频频下场拿地，成为房地产领域新力量。

  今年前8个月，中国建筑地产业务合约销售额为2339亿元；期末土地储备建筑面积为8387万平方米，其中新购置土地建筑面积为440万平方米。

  无论是销售额还是土地储备规模，都超过了“地产一哥”保利发展。今年前8个月，保利发展销售额为2208亿元；土地储备建筑面积约7140万平方米。

  “从在手地产存货来看，90%以上都集中在一二线城市核心位置，总体资产质量还是比较优质的，销售预期良好，风险可控。”中国建筑副总裁、财务总监黄杰在业绩会上说。

  “建筑公司下场做房地产的驱动力在于，其建筑施工业务的萎缩与对新增长机会的迫切需求。鉴于开发项目的利润收入相较于施工业务更为可观，建筑公司从乙方角色转向房地产开发商，通过自主拿地开发、直接建设的方式，有效弥补了因房企风险暴露而带来的业务缩减问题。”RCC瑞达恒研究院认为。

  这些央企、国企建筑商，凭借先天优势，出于抄底时机及盈利结构追求，正在成为土地拍卖市场上不容忽视的生力军，甚至有冲击地产头部阵营的势头。

  大规模拿地

  中国建筑、中国铁建、中国中铁、中国交建、中国电建、中国中冶、中国能建、中国核建这八大央企，在基建领域中赫赫有名，它们是中国基本建设的主力军，也是房地产隐形新“地主”。

  中国建筑组建于1982年，前身为原国家建工总局，是中央直接管理的53家国有重点骨干企业。中国建筑原本是国内最大的龙头承包商，近几年开始全面进军地产开发领域。

  中国建筑的业务主要可以分成房建、基建和房地产开发业务三大块，其中房建和基建是营业收入的贡献大头，但房地产开发业务的毛利率最高。

  今年上半年，中国建筑实现净利润294.5亿元，排名八大建筑央企首位。其中，来自地产业务的毛利润达226亿元，占集团总毛利的21.9%；房地产业务毛利率达19.4%，远高于房建业务的7%和基建业务的10.2%；房地产开发业务营业收入为1164亿元，占总营业收入的比重为10.2%。

  “在中国建筑2024年4000多亿元的投资预算安排中，房地产开发类项目的投资预算大约占到3/4，其中新增土地储备占据绝大部分预算，公司上半年新获取的28宗土地均位于一线城市以及强二线城市的核心区域。”中国建筑副总裁、总法律顾问吴秉琪称。

  中国建筑一共控制着10家地产平台，包括中海系2家和中建系8个工程局（业内称为“中建八子”）。最突出的是中海地产，其2024年上半年销售额占到中国建筑上半年地产销售总额的70%。今年前8个月，中海地产累计实现合同物业销售额约1800.29亿元，居房地产业第二。

  “中建八子”对扩张规模也很执着。今年上半年，“中建八子”房地产销售总额近800亿元。在拿地扩张上，中建壹品、中建智地新增土地货值稳居行业TOP5。其中，中建壹品2024上半年权益拿地金额为213亿元，冲至行业第二，仅次于建发房产；相比去年同期55亿元的权益拿地额，猛增2.9倍。

  在8家建筑央企中，中国铁建的房地产业务规模仅次于中国建筑。2024上半年，中国铁建房地产板块实现销售金额395.5亿元，在全国房企中排名第13位；房地产开发业务营业收入315.48亿元，同比增长47.34%，占总营业收入的比重为6.11%；房地产开发业务毛利率为11.44%，同比减少0.88 个百分点。

  中国铁建在拿地扩张上颇具野心。今年前8个月，中国铁建新增土地货值360.4亿元，在新增土地货值TOP100中排名第9；新增土地建筑面积175.9亿元，排名第2，仅次于华润置地。

  与中国建筑、中国铁建相比，中国中铁的拿地动作稍显收敛。中国中铁（全称“中国铁路工程集团有限公司”），早在20世纪90年代就开始涉足地产开发业务，旗下主要房地产开发平台是中铁置业，亦是国资委批准的16家以房地产为主业的央企之一。

  今年上半年，中国中铁的特色地产业务（包括土地一级开发和房地产二级联动开发）实现销售额132.5亿元，同比下降 63.3%；房地产开发营业收入144.81亿元，同比下降30.78%，占集团总营业收入的比重仅2.66%；房地产开发毛利率为12.57%，同比减少2.42个百分点。

  据中国中铁披露，房地产开发业务营收和毛利减少的主要原因是，房地产市场持续下行，销售价格下降，销售周期延长。

  今年以来，中国中铁一直热衷在一二线城市拿地，其中在上海拿地费用最多。1～8月，中国中铁新增土地建筑面积为75.6万平方米，当月排第28名；截至6月末，土地储备建筑面积共计1194.82万平方米。

  “跨界”房地产不甘落后

  “中字”三巨头中国建筑、中国铁建、中国中铁，已经成为无可争议的行业主力。其他“中字”基建巨头中国交建、中国能建、中国中冶、中国电建等，也在持续“跨界”房地产。

  近日，有投资者向中国交建提问，公司中报中现金流急剧恶化，负债上升，公司目前偿债压力如何？公司如何应对全国基建投资放缓、房地产市场低迷的冲击？

  对此，中国交建回复称，公司上半年资产负债率74.8%，处于合理水平。下半年，公司按照全年计划加快推进做实资产工作，按照建筑行业市场惯例加强应收账款催收力度，力争全年资产负债率继续保持在合理水平。此外，公司主营业务没有房地产业务。

  但中国交建旗下有两大地产上市平台，一是中交地产（A股），二是绿城中国（H股），都是房地产行业头部房企。尤其是绿城中国，扩张迅猛，上半年实现销售额1265亿元，冲进销售榜前五；1～8月拿地面积144万平方米，亦跻身行业前五。

  中国中冶作为隶属中国五矿的特大型建筑央企，是全球最大最强的冶金建设承包商和冶金 企业运营服务商；但其房地产业务做得并不算出众。

  2024上半年，中国中冶的综合地产业务营业收入为50.3亿元，同比减少27.55亿元，降幅为35.39%；综合地产业务毛利率为6.76%，同比减少1.58个百分点，主要是当前房地产市场继续承压，行业仍处于周期性调整，市场需求不足。

  中国中冶旗下中冶置业集团，2024上半年净利润亏损34.98亿元，亏损额占上一年末净资产的36.79%。亏损主要由于项目销售进度不及预期、资金占用时间延长及计提减值等原因。

  中国电建旗下唯一的房地产开发平台中国电建地产亦处于亏损中。2024上半年，中国电建地产营业总收入44.55亿元，同比增加40.62%；净亏损4.63亿元，去年同期净亏损6.83亿元。

  但这并不妨碍电建地产积极扩张。8月29日，电建地产以16亿元摘得北京门头沟新城地块，销售指导价6.1万元/平方米；此前一个月，电建地产首进苏州，拿下吴中越溪地块。

  八大基建央企中，中国能建的房地产业务毛利率最高。2024上半年，中国能建的房地产（新型城镇化）营业收入为38.25亿元，同比下降45.42%；但毛利率高达36.35%，同比上升17.82个百分点。

  此外，上海建工、北京建工、陕西建工等地方建工国企，也开始借助资源优势下场做房地产开发了，且拿地迅猛。

  但不可否认的是，房地产市场下滑的影响仍然不可忽视。旗下有地产业务的基建企业，其房地产业务普遍出现下滑。例如，今年上半年，中国中铁、中国铁建、中国建筑的房地产业务销售额同比分别下降63.3%、25.5%及20.6%。

  黄杰表示，这几年中国建筑已经在主动压缩住宅业务规模，积极推进存量房地产企业债权化解。下半年将进一步加强对房地产发展形势的研判，动态评估各类企业发展的状况，完善高风险客户的预警机制。

　　对于未来走势，“我们认为，随着新型城镇化的推进，整个房地产行业可能会下行，但结构性机会仍然存在，市场发展空间仍然还是有的。”黄杰说。