深度研究丨典型房企上半年营收利润双降，现房库存占比创新高

  随着2024年中报季收官，房企上半年经营状况也浮出水面。

  尽管上半年政策宽松，但房地产市场整体依然底部震荡，行业整体从2023年的增收不增利，变成了今年上半年的营收与利润双降。典型50家上市房企整体实现营业收入14572亿元，同比下降13%，同期毛利润为1615亿元，同比下滑34%。

  从50家样本房企的财务情况来看，2024年中期样本房企的现金持有量较期初继续减少9.56%，总有息负债微降0.65%，其中短期有息负债增长1.87%。在此背景下，调整后的非受限现金短债比相比年初略有下降，达0.48，房企短期压力依然较大。

  除此之外，典型房企还面临较大的现房去化压力，投资缩表仍在继续，减缓库存压力是主要经营目标。

  1、营业收入下降13%至14572亿，毛利润下降34%

  从截至8月底已披露中期业绩的企业数据来看，2024年上半年行业典型上市房企整体实现营业收入14572亿元，同比下降13%；营业成本12792亿元，同比下降9%。营业收入增速自2022年就迎来了首次下滑13%，2023年曾回升至正增长3%，但2024年上半年再次出现下滑态势。 

  从毛利润来看，从2021年开始就保持下滑趋势，2024年上半年典型上市房企实现毛利润1615亿元，同比下滑34%，下滑幅度为历年较高。

  从净利润及归母净利润来看，由于资产减值、营收规模下滑等诸多因素，2024上半年，整体净利润为亏损373亿元，归母净利润亏损加大至479亿元，整体行业盈利表现不容乐观。

  从企业各项利润率指标来看，2024年上半年行业典型上市房企整体的毛利率为11.1%，同比下降3.5个百分点，较2023年下降约1.2个百分点；净利率为-2.6%，为亏损状态；归母净利率同样为-3.3%。

  值得注意的是，典型上市房企以TOP100房企为主，整体经营状况在行业中相对较好，如果从整个行业来看，房企的利润率可能下滑更多。

  2、超半数房企净利润亏损，修复盈利水平要靠第二曲线

  2024年上半年，典型上市房企整体投资物业收入613亿元，同比增长9%。从企业具体表现来看，实现同比增长的企业占比近6成，华润置地、龙湖集团、新城控股、中国海外、招商蛇口等增幅都表现可观。

  从综合盈利能力来看，2024上半年规模房企ROE水平继续下降，下降的企业数量占比近六成。

  房企ROE水平持续降低、下行压力加剧的主要原因在于：市场下行调整持续，项目去化周期缓慢、资产周转速度下降，企业周转率降速。此外，目前市房地产市场仍然疲软，行业利润空间进一步收窄。

  具体来看，除去中国奥园受债务重组影响，2024上半年行业典型上市房企中仅有8家企业的ROE达到4%以上，分别为荣安地产、华润置地、保利发展、绿城中国、龙湖集团、中国海外发展、越秀地产及滨江集团。其中，荣安地产ROE水平高达9.2%，华润置地高达6.4%，保持在行业较高水平。

  行业新常态下，企业不仅需要加大营销去化力度、提高周转效率，同时也需要不断加强产品打造、持续关注产品升级迭代，通过产品溢价来提升盈利能力。

  随着房地产融资协调机制将融资支持主体下沉到具体项目，截至8月底，商业银行已审批房地产“白名单”项目5392个，审批通过融资金额近1.4万亿元。与此同时，出险房企的债务重组进程也在持续推进中，但当前这类企业的债务压力依然较大。

  1、现金持有量较期初减少9.56%，受限制现金占比达32%

  2024年中期样本上市房企的现金持有量为12952亿元，较期初减少了9.56%。从历年变化来看，房企的现金持有量自2021年首次出现负增长后就逐年减少。

  另外，86%的房企现金较期初有所减少，央企降幅最低；调整后受限制现金达32%，企短期内偿债能力或将受到影响。 

  2、融资受限叠加短期偿债压力较大，部分房企仍有违约风险

  自2020年8月“三条红线”的监管要求提出之后，房企的总有息负债增长受到了限制，大部分企业也加速了去杠杆进程。

  2024年中期，样本房企的总有息债规模为50606亿元，较期初略微减少了0.65%。

  从有息负债的期限结构来看，2024年中期样本房企的短期有息负债为19497亿元，较期初增长了1.87%。一方面是由于2024上半年大部分企业的再融资仍然受限，再加上部分房企严格控制存量债务规模，另一方面则是部分企业暴雷之后触发交叉违约，部分长期有息负债直接转为短期。

  2024年中期样本房企的短期有息负债对总有息负债的占比达38.53%，较期初提升了0.96个百分点。整体看来，当期行业短期有息负债占比较大、流动性承压，未来存量债务结构有待持续优化。

  2024年中期样本房企的调整后非受限现金短债比的加权平均值相较于期初继续下降了0.08至0.48，房企整体仍然有着较大的短期偿债压力。

  特别值得注意的是，由于部分企业在其中报中并未披露预售监管资金，若是加上该部分受监管的资金，企业持有的非受限现金将进一步减少，调整后非受限现金短债比将会进一步降低，企业实际上的流动性风险将会更大。

  3、净负债率继续提升，红橙档房企占比上升至54%

  2024年中期50家样本房企的加权净负债率（永续债作为权益）为89.26%，相较于期初提高了4.26个百分点。主要是因为房企的持有现金减少了9.56%，此外总权益减少了2.07%，其中归母权益减少了3.79%，近年来利润减少对企业留存收益的影响较大。

  值得注意的是，少数股东权益对总权益的占比相较于期初继续提高了0.94个百分点至40.39%，部分企业的合作项目占比相对提高，其中有可能存在一定的明股实债，这些表外负债也需要警惕。

  从样本房企的分档结果来看，2022年以来房地产信用风险频发，核心财务指标恶化，踩线房企数量明显增多，黄、橙、红三档房企占比均有所抬升。2024年中期踩线房企占比较期初提高8个百分点至76%，其中黄档、橙档占比较期初分别降低4个和提高6百分点至22%和14%，红档占比较期初提高6个百分点至40%。

  1、房企存货总量持续下降，现房去化压力仍在增加

  近年来，市场信心低迷、销售遇阻，房企投资保持谨慎，叠加市场处于低位运行，资产价值波动加剧，存货呈现下降趋势。从50家典型上市公司公布的2024年中期业绩来看，存货账面价值总计达8.9万亿元，较2023年末的9.4万亿元下降5%，存货规模自2022年以来，已经连续两年呈现负增长趋势。

  具体从企业来看，企业存货总量呈现普降态势，50家典型上市企业中，存货总量同比减少的企业占比为86%。其中，14家房企存货降幅超过10%。存货规模的下降一方面由于企业在投资端收紧，项目新增动力不足，另一方面企业出售资产也在一定程度上导致存货规模的下降。

  2、超1/5存货为现房库存，超七成房企现房存货占比增长

  存货结构是否合理是衡量企业安全、可持续发展的重要考量标准。

  已公布存货明细的43家企业数据来看，2024年上半年典型上市房企已竣工存货占比为22.5%，较2023年底的20.9%继续提升了1.6个百分点，达到近五年来的最高值。

  近年来已竣工存货占比的不断提升，一方面由于企业投资拿地减少，2024年上半年百强房企拿地销售比已降至0.15，锐减的投资势头难以支撑开发中存货的快速增长，导致与开发中存货此消彼长的已竣工存货占比有所增长；另一方面，市场低迷、项目去化速度下降，现房库存逐渐成为挤占企业流动性的重要因素，如何快速变现已竣工存货已成为多数企业绕不开的“困境”。

  3、房企全力进行现房去化，现房库存规模增速减缓

  现房库存去化难，已竣工存货规模增速进一步提升。

  根据CRIC监测数据来看，2024年上半年典型房企的已竣工存货规模持续增长，就公布存货明细的43家企业数据来看，截止2024年上半年典型房企已竣工存货1.6万亿元，同比增长1.8%，已竣工存货规模达到历史较高水平。

  值得注意的是，上半年房企持续推进“现房营销”，已竣工存货规模增速有所收窄。

  2024年上半年51.2%的典型房企已竣工存货规模较期初增加，其中有7家房企增幅超过20%，最大增幅已翻倍。房企现房库存压力不减。

  2024年上半年上市房企中期业绩背后反映出行业仍然处于深度调整期，房企转型刻不容缓。上半年房企营收利润双降，行业进入微利时代。在此背景下，不少房企坚定将战略重点转向经营性物业板块或其他多元板块，打造持续增长的第二增长曲线，从而对企业盈利形成有力支撑。

  盈利难已成为房地产行业的普遍现象，尤其是存货跌价准备的计提，当前销售乏力、融资受阻、投资放缓等多重因素影响，未来存货跌价风险仍存在，房企面临资产减值压力，当前调整库存结构的重要性大于库存总量的改善。投资端，聚焦高质量投资，尽可能保证项目去化，避免已竣工项目堆积，造成存货积压。

  9·26政治局会议明确强调，加大“白名单”项目贷款投放力度，预计城市房地产融资协调机制将有序推进，后续各地的项目白名单推出，融资支持主体正从企业下沉到具体项目，释放了利好信息，在一定程度上缓解了房企的流动性压力。整体来看，房企融资能力还将继续分化，行业信用修复仍需时间。