放开商品房价格管控，已有18个城市走到了前头

   （苏晓/文）今年以来，越来越多的城市已不再对新建商品住房销售价格进行指导，明确开发企业可自主定价销售商品房。

  9月30日，内蒙古呼和浩特市住建局发文宣布，自2024年10月1日起，取消新建商品住房销售价格调控限制，由企业根据市场定价销售，销售过程中可自主调整价格，并以实际销售价格办理网签备案。

  9月29日，深圳住建局等四部门联合发文，其中在优化商品住房和商务公寓价格备案流程方面提出，商品住房和商务公寓项目由房地产开发企业自主合理确定销售价格，并报市场监管部门备案，抄报区级住房建设部门。此举也意味着，深圳正式取消了限价措施。

  业内人士认为，如今在多地取消或放松限价的趋势下，未来新房价格也将逐步回归市场化，这一方面能够给予企业更高的定价自由，更好的提高去化和回款，另外一方面也鼓励市场“优质优价”提升优质项目的盈利空间与预期。

  年内18地取消或放松商品房限价

  据不完全统计，2024年至今，全国至少已有甘肃省兰州市、庆阳市、白银市、天水市，广东省深圳市、珠海市、阳江市，河南省郑州市、信阳市、开封市尉氏县，安徽省芜湖市、淮南市，福建省宁德市、石狮市，辽宁省沈阳市、内蒙古呼和浩特市、江西省南昌市南昌县，云南大理白族自治州等18地取消或放松“限价”。

  其中，广东省深圳市、甘肃省庆阳市、白银市、天水市、兰州市，河南省信阳市、郑州市、开封市尉氏县，福建省宁德市、石狮市，辽宁省沈阳市和内蒙古呼和浩特市明确表示，不再实施新建商品房销售价格指导，即取消销售限价。而安徽省淮南市、江西省南昌市南昌县、云南大理白族自治州虽未明确提到取消限价，但均表态企业可按市场行情合理定价。

  此外，广东省阳江市、珠海市，安徽省芜湖市等城市，通过缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等措施对限价政策进行了优化。

  取消价格管控是大势所趋

  事实上，取消或放松商品房限价，可以有价格上调或者下降两层含义。

  回顾过去，商品房限价政策的推出，最早可以追溯至2010年。彼时政策的目的主要是在房地产行情高涨时期，防止房价无序上涨，遏制投机炒房行为，保障刚性住房需求。所以当时的限价政策以“限涨”为主。

  而2021年下半年以来，随着房地产市场环境的变化，部分债务压力较大的房企为了快速回笼资金缓解流动性压力，开始对楼盘进行大幅降价，造成市场混乱和购房者不满情绪蔓延，此后“限跌令”登上历史舞台。

  从“限涨令”到“限跌令”的转变，反映出房地产市场已由昔日的高温状态步入当前的调整期。实际上，近几年房地产市场供求关系已发生重大变化，而限价相关政策已不再适应当前房地产市场环境。与此同时，近两年监管部门多次强调要建设“好房子”，这也需要匹配的政策给予支持。在多重因素影响下，限价相关政策的取消也是大势所趋。

  上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，一方面，当前房地产市场仍在调整中，新房销售不振，房企面临资金压力，有降价销售尽快回款的诉求，放松甚至取消新房限价，有利于提高开发商定价的自主性。另一方面，在改善性住房需求和建设“好房子”要求下，放松甚至取消一些优质项目的价格限制，客观上可以助力提振当地的房价预期。

  麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱亦表示，短期来看，当前新房库存量大，市场面临一定的去化压力，取消限价或使得房企针对去化不佳的项目降价跑量，回笼资金。长期看，限价政策的取消有助于促进房价由市场供需决定，进入市场的自由调节，从而寻求当前供需关系之下的房价合理值。

  58安居客研究院院长张波认为，取消限价与中国目前正在构建的房地产发展新模式方向吻合，与党的二十届三中全会对于房地产发展的精神保持一致。房地产“双轨制”的发展路径，既要求加大保障性住房建设和供给，以满足工薪群体的刚性住房需求，也要求能支持城乡居民多样化改善性住房需求，而采用市场化推进，正是配合多样化的改善性需求的产品的根本手段。只有新房价格的市场化，才能推进开发行业在建设过程中更注重对用户的研究，用不同价格段的产品来迎合不同客户的需求。

  整体而言，商品房限价管控措施逐渐退场后，未来各地房价表现也将更趋分化、市场化。