海口楼市“黄金周劲销”背后：部分楼盘“以价换量”

  “持续爆单，四次加推，全部售罄”“国庆热势不可挡，黄金周劲销百套”……

  今年“国庆”长假期间，海口多个在售项目制作楼盘“黄金周捷报”，通过微信朋友圈等社交平台扩散。有项目楼盘宣称“日销50套”“黄金周劲销超200套”。

  楼盘置业顾问及中介渠道商通过社交平台传播“一路飘红的战绩”，加之房地产自媒体对当地楼市气氛的烘托，市场似乎一夜间“变了天”。

  中国房地产报记者从海口某主流中介平台获得的数据显示，“国庆”长假7天，海口新房、二手房通过该平台成交253套，差不多是该平台前3个月同期成交的总和。但该成交量远远难以与房企“黄金周捷报”相印证。

  当地资深房地产行业人士接受记者采访时表示，刺激楼市的系列“组合拳”确实给市场带来了积极的一面，但“国庆”长假海南楼市，特别是海口楼市的成交量，出现较大幅度增长的主要原因还是“以价换量”，市场尚未到狂热的地步，仍需要冷思考。

  当地专门研究机构的调研数据也显示，该机构监测到的海南146个典型项目中，63%项目来访小于50组，70%项目成交小于5套，其中零成交项目占比54%，成交50套以上的项目仅占3%。

  不过，该机构表示，随着近期一系列楼市刺激政策的出台，市场信心有反转和恢复的强烈信号，消费者对后续楼市应抱谨慎和乐观的态度。

  “劲销200套”背后是“以价跑量”

  “黄金周提前抢跑，首日突破50套”“央企现房，即买即享”……

  今年“国庆”长假第一天，海口多个项目楼盘制作的楼市“黄金周捷报”，在社交平台广为传播。至“国庆”长假结束，海口有楼盘进行了盘点，称“国庆黄金周”狂销200套，成交总金额超过2.6亿元。

  某央企在海口开发的项目楼盘也宣称，“‘国庆’热势不可挡，‘黄金周’劲销百套，销售金额超1亿元。”记者还见到，也有房产中介或楼盘置业顾问直接在朋友圈贴出内部销售微信群截屏：1-203已售、1-302已售、1-1501已售……

  “开发商想让你知道的，自然会想尽一切办法让你知道。”海口当地一房地产从业人员余生先告诉记者，与往年一样，“国庆”假期是楼盘项目最看重的促销时机，不遗余力地进行大肆宣传造势。

  “以前楼盘在报纸电视上大幅做广告，现在通过社交媒体就可以完成，造势的成本很低。”余先生称。

  楼市气氛在“捷报”的烘托下，让外界突然有种感觉：此前普遍不温不火的楼市，突然怎么就这么火爆了呢？

  记者了解到，上述动辄销售上亿元的楼盘，大多数并非新开楼盘，而是持续销售较长时间的“老楼盘”，有些甚至是尾盘房源。

  “国庆”长假期间，记者也到海口多个楼盘实地走访，发现前去看房的人群确实较此前多了许多。而在这些看房客人中，挎着婴儿水壶、推着婴儿推车等“拖家带口”的来访者较多。“国庆”长假前，当地有房地产行业人士曾在微信朋友圈发文戏称：“‘十一’你该旅游的地方，就是售楼处。”

  海南省房地产中介行业协会轮值会长邓涛告诉记者，今年“国庆”长假，海口部分楼盘无论是访客量还是成交量，确实较此前有所大幅度增加，该现象的主要的原因在于，一些项目楼盘采取大幅度折扣优惠促销活动，即市场所称的“以价换量”。

  邓涛进一步向记者表示，上述现象并非代表当地楼市彻底回暖，从中长期来看一个区域的楼市发展，“以价换量”的背后需要冷思考。

  记者了解到，“国庆”假期，海口西郊某大型楼盘，“特价房”价格为11800元/平方米（该楼盘房源早期单价为13000元至15000元/平方米），并且还有酒店泳池年卡、家装代金券等优惠套餐；海口西海岸片区某楼盘房源尽管是LOFT(户型)，但单价低至6300元/平方米。

  某央企在国庆节前夕制作宣传海报称，“国庆”假期“限时特惠”，该企业旗下全岛项目最低“85折”，买房立送23万元物业费和6000元“登岛基金”等优惠。另外，该海报还显示，全岛优惠最高立减180万元/套。

  楼盘上述大幅度折扣优惠广告，就如商场大喇叭下的“清仓大甩卖”效应，令一众购房者难免不动心。

  楼市处于“寻底”过程，市场仍未企稳

  “国庆”长假最后一天，海南省东方、澄迈两市县出台房地产新政，全面放开限购。这也是海南省内最先全面放开限购的两个区域。

  之后，有社交平台及地产自媒体传海南文昌市亦全面放开限购，但目前通过官方渠道无法查询到该“主动公开”文件。

  可以确认的上述两个全面解除限购的新政，引起了外界的广泛关注。但由于全面放开限购政策在“国庆”长假的最后一天，该楼市新政对市场的作用力还有待观察。

  据海南本土研究机构锦诚·海岛服务商分析，经对海口市47个典型项目调研观察，“国庆”长假整体市场热度虽较上月同期有所转变，但整体市场热度表现仍显“羸弱”。

  锦诚·海岛服务商提供的数据显示，在海口47个典型项目成交数据中，成交5套以下的项目占比接近50%，5~10套占比28%，10~20套占比6%，20~50套占比9%，仅少数项目成交突破50套以上。

  该研究机构表示，节前，海口楼市政策虽然有针对人才购房的宽松，但限购尚未打开，典型项目中，唯一成交破百项目开展人才购房补贴活动，特惠单价为9576元/平方米起，成交200套；此外突破50套的项目也多通过大幅度降价换取市场。

  他们认为，以大力度价格优惠“强拉成交”是主流，而目前以刚需及改善性项目为主的主城区多项目成交不超10套。

  “市场分化较为明显，整体海口市场仍处于寻底过程，市场尚未企稳。”该机构表示。

  那么，“国庆”长假期间，作为海南重点城市的三亚，其楼市情况又是怎样呢？

  “我们监测的三亚43个典型在售项目中，64%项目零成交，总体市场热度未起。”锦诚·海岛服务商表示，海棠湾片区、三亚主城区品牌房企新项目人气有所增长，但转化相对不足，成交在6~12套之间，主城区存量住宅项目由于产品相对老化，整体市场吸引力不强，去化变化不大，成交集中在0~2套。市场分化较为明显。

  该机构认为，10月仍处于三亚市场淡季，叠加三亚并未发布限购调整政策，因此市场国庆长假来访和成交虽有局部热点，但总体市场仍处于淡季市场中。虽总体成交高于去年同期，但单项目成交绝对值不高。

  据了解，“国庆”长假期间，锦诚·海岛服务商对海南146个典型项目进行监测显示，63%项目来访小于50组，70%项目成交小于5套，其中零成交项目占比54%，成交50套以上的项目仅占3%。

  “海南房地产市场整体表现不及预期，且多数项目系通过价格拉动为主，因此整体市场仍处于低位调整阶段，新房销售市场依然面临压力。”锦诚·海岛服务商分析认为，后期楼市仍需保持谨慎，今年旺季周期改善提升度有限，对于项目方而言，“以价换量”可能还是比较好的策略。

  不过其也表示，随着近期一系列楼市刺激政策的出台，市场信心有反转和恢复的强烈信号，对后续楼市应抱谨慎及乐观的态度。