房地产减税政策落地，有效降低企业和个人负担

  2024年11月13日晚间，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，涉及多项房地产税收优惠政策。主要内容为以下几点：

  1、购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

  2、取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，购买2年以上（含2年）住房对外销售的，免征增值税。

  3、降低土地增值税预征率下限0.5个百分点。

  11月8日财政部在十四届全国人大常委会第十二次会议新闻发布会上曾表示，正在积极谋划下一步的财政政策，加大逆周期调节力度。其中，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。

  此次政策便是该政策的具体落地。

  从内容来看，此次发布的税收政策核心是降低住房买卖双方及企业税收负担，有助于促进房地产市场止跌回稳。

  11月13日晚，支持房地产市场健康发展的相关税收政策终于落地。

  契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。

  即调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。面积140平方米以上的，唯一住房按1.5%的税率征收契税，第二套住房按2%的税率征收契税。

  在此之前，各地契税标准不尽相同，如上海首套房契税90平方米及以下1%、90平方米以上1.5%，二套房无论面积多少都为3%。

  结合契税调整范围来看，购买第二套90-140平方米住房的人受益最大。

  本轮调整后，若购买第二套面积90-140平方米住房，契税标准将从原本3%降至如今1%。

  CRIC数据显示，目前上海面积段在90-140平方米的新建商品住宅套均总价628.76万元/套，若以600万元/套计算，调整前契税为18万元，调整后为6万元，可节省12万元。

  增值税方面，北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

  公告明确取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税优惠政策。

  2024年10月17日，国新办举行新闻发布会，住房城乡建设部会同财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局等部门，打出一套“组合拳”，其中就包括取消普通住宅和非普通住宅标准。

  在当时，财政部部长助理宋其超表示：“目前，财政部正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策。在增值税方面，除了北京、上海、广州、深圳这4个一线城市以外，在其他城市，对个人销售购买2年以上的住宅，不区分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值税。在北上广深这4个一线城市，对个人销售购买2年以上的普通住宅免征增值税，对个人销售购买2年以上的非普通住宅要征收增值税。”

  此次政策调整后，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。

  在这之前，未取消普通住宅和非普通住宅标准的一线城市，非普宅增值税施行差额征收，税率为5%。

  以600万元/套计算，若购买时原价为400万元，则应缴增值税为：不含税价格*税率，不含税价格为：含税价格/（1+税率），即（600-400）/1.05*5%，约9.52万元。

  从当前市场来看，大部分二手房交易都能做到满2年，因此，满2免征增值税利好一线城市次新二手房交易，降低了二手交易里买卖双方的价格分歧。

  与以上两项政策更多利好买卖双方不同，土地增值税的调整与企业相关度更高。

  与房地产开发模式相适应，我国土地增值税实行预征制度。为保障土地增值税收入及时均衡入库，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》有关规定，税务部门对纳税人在项目竣工结算前转让房地产取得的收入，按一定比例预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

  为充分发挥土地增值税预征的调节作用，税务总局于2010年发文明确了各地区预征率下限，其中：东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。

  此次调整，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。调整后，除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%。

  同时，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。

  当前，随着房地产市场形势变化，不同房地产项目的增值水平发生结构性分化，有的房地产项目增值率下降幅度较大，有必要对预征率下限作出调整，以便给各地科学调整预征率预留空间，从而缓解房企资金压力，调节企业预期，促进房地产市场平稳健康发展。

  从近期政策发布频率和内容来看，财税方面的支持政策正在加速落地，这一轮政策支持的重点就是房地产，后续政策落实也将比之前顺畅很多。

  我们认为，“促进房地产市场止跌回稳”的施政决心是坚决的，9·26至今的一系列优化政策密集落地非常罕见，释放出强烈的稳增长、稳楼市信号。

  中长期来看，目前出台的这些财政金融政策都将对房地产市场产生积极影响。