广州再度收回闲置土地 房企获15.3亿元现金补偿

  自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（以下简称“通知”）两天后，广州宣布将收回一宗闲置土地。

  11月13日，越秀地产在公告中透露，当天与广州市土地开发中心签订了广州大干围2宗土地的收储协议，预计可获得约15.29亿元的现金补偿。

  这2宗地本是商业用途，越秀地产2021年收购来后一直未动工建设。根据最新的规划，地块将调整为居住用地，且已被列入广州今年的拟供商品住宅用地项目清单。

  2个多月前，广州市土地开发中心已经从越秀地产手上收回了总代价约120亿元的住宅用地，以应付票据的形式支付。

  商业用地闲置3年

  广州大干围地块包含两幅编号分别为AH101533及AH101534的地块，总用地面积约为1.55万平方米，位于广州市海珠区工业大道南大干围，原规划用于零售商业用途、商务金融用途以及批发市场用途。

  2021年7月，越秀地产向母公司越秀集团收购广州市佰城投资发展有限公司（以下简称“广州佰城”）98%股权，总代价约为22.9亿元，包括18.74亿元的股权转让款以及约4.2亿元的注资金额。

  广州佰城拥有一个商业项目，土地位于广州市海珠区工业大道南大干围12号、1号（地块二），总占地面积约6.26万平方米，计算容积率建筑面积约39万平方米。项目土地将发展作商业用途，包括公寓、零售、购物中心、配套设施及地库。

  当时，越秀地产对这个项目很满意，认为其地理位置极佳，周边有三个地铁站，拥有发展完备的优质生活设施及运输系统，开发前景可期，有利于加强该公司的核心房地产业务。

  广州佰城原本承诺在2016年底前向原股东交付总建筑面积7万平方米的商业房地产，越秀地产入主后，交付日期便延迟到了2024年12月31日前。

  拿下这个地块不久，越秀地产开发了一个名为“越秀天荟江湾”的项目，首期主打低总价的小面积公寓产品。此次被收回的AH101533及AH101534地块便在“越秀天荟江湾”旁边。

  据越秀地产介绍，基于市况、商用物业供求、估计开发成本等因素，AH101533及AH101534地块目前仍未开发。这两个地块的账面值约为15.3亿元，收储的现金补偿约15.29亿元，该公司预期将录得除税前亏损约106万元。

  收储方式有变化

  这已经是今年以来广州第三次收回闲置土地。8月30日、9月2日，广州市土地开发中心分两次向越秀地产收回白云区广龙地块3幅土地、番禺区暨南大学北侧地块二的使用权，总代价约120亿元。广州市土地开发中心不需要支付现金，只提供等值应付票据，用于该公司购买广州新出让的土地。

  大干围地块提供了现金补偿，但并非即刻支付。根据收储协议，土地收回后将重新安排出让，新买家支付了土地出让金后，广州佰城可向广州市土地开发中心提出书面支付补偿申请。也就是说，要等到土地重新卖出后，越秀地产才能收到补偿款。即便如此，也比应付票据更为灵活。

  通知提到，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。大干围地块属于企业无意愿继续开发的土地，且为已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，符合收回要求。

  通知还强调，收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。

  对于大干围AH101533、AH101534地块，广州市土地开发中心早就有了重新出让的计划。8月份，广州披露了2024年部分拟供商品住宅用地项目清单（第三批），涉及50宗土地，其中便包括了大干围AH101533、AH101534地块。在清单中，这两块地的规划用途为二类居住用地。10月份，广州市规划和自然资源局发布了更详细的规划，两块地的用地性质均调整为二类居住用地，用地面积不变，但总建筑面积由11.1万平方米调整为约6万平方米。

  机构华南分院分析师杨永俊表示，本次收储有助于相关部门完成后续控规调整与地块的再次出让。由于地块位于越秀地产正在开发的项目范围内，预计由该公司重新竞得的概率较高，本次其获得的现金补偿或将重新用于该地块的竞拍中。