存量土地回购将成推动房地产“止跌回稳”核心引擎

  2024年是“行业供需关系发生重大转变”的重要一年，在全年多次重要会议上都对房地产行业做出了相应部署和指导性意见，并为行业指明了发展方向。

  尤其是9月26日中共中央政治局会议，首次明确要“促进房地产市场止跌回稳”，此后“止跌回稳”成为2024年四季度至今关键词。

  “926政策”之后，在一系列政策加持下，市场各项指标均有了显著改善和企稳迹象。

  在当前市场环境下，尽管部分城市已呈现出止跌回稳的迹象，但整体市场的不确定性仍然较高，如市场预期的波动性、不同城市间的分化加剧等问题依然存在。

  我们认为，存量土地回购是行业止跌回稳的核心引擎。存量土地回购对于拉动开发投资、缓解企业资金压力、提振市场信心都能起到较大的作用。

  自2024年9月26日中共中央政治局会议首次明确要求“房地产市场止跌回稳”以来，中央对房地产行业态度已发生了根本转变，此后核心一二线城市利好政策密集落地，各部委也出台了一系列重要政策措施，对改善房地产市场预期起到一定的积极作用。

  10月份，五部委发布了“四个取消、四个降低、两个增加”，持续为市场“添火”（详见：重磅！五部委表态支持房地产市场）。

  12月9日中央政治局会议强调“稳住楼市股市”之后，12月11日-12日中央经济工作会议再次强调明年重点任务之一就是“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。

  这样一以贯之的政策导向为2024年整体楼市定了调也为2025年房地产市场发展指明了方向。

  在一系列政策加持下，2024年第四季度市场各项指标均有了显著改善。

  国家统计局数据显示，四季度，新建商品房销售面积和金额实现正增长。10月份新房成交面积同比止跌，11月同比增长3%，12月新建商品房销售面积为1.13亿平方米，同比持平，销售额为1.16万亿元，同比上升2%。至此，11月、12月商品房销售面积、金额连续两个月止跌。

  随着刚性和改善性住房需求持续释放，市场供求关系出现了改善，房价有所回稳。2024年12月份，70个大中城市中有23个城市的新建商品住宅销售价格环比上涨，有9个城市二手住宅价格环比上涨。其中，一线城市的新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，这是2023年6月以来的首次上涨；二手住宅的销售价格环比上涨0.3%，连续三个月环比上涨。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降转为持平。三线城市新建商品住宅销售价格连续四个月环比降幅都在收窄。

  12月份，对70个大中城市开展的月度房价问卷调查显示，预期未来半年新建商品住宅价格保持稳定或者上涨的受访从业人员占比69.3%，比上月提高0.8个百分点。

  尽管部分城市已呈现出止跌回稳的迹象，但不同城市间的分化加剧等问题依然存在，整体市场的不确定性仍然较高。

  进入2025年，我们认为，要实现房地产市场止跌回稳，存量土地回购是核心引擎。

  CRIC数据显示，截至2023年底，总土地储备面积TOP10合计总土储面积约85591万平方米。

  若这些土储面积能够被盘活，即使仅盘活三分之一，也能对整体市场产生巨大影响。

  2024年至今中共中央政治局、国务院等顶层部门曾多次表态支持存量盘活工作。

  2024年9月24日，国新办发布会上，央行行长潘功胜表示：“央行将支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。”

  2024年9月26日，中央政治局会议中，提及“加大白名单项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地”。

  2024年10月17日，在国新办新闻发布会上，央行再次提出“允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款，收购存量土地，人民银行提供必要的再贷款支持。”

  2024年11月11日，自然资源部印发通知，运用专项债券资金收回收购存量闲置土地。

  2025年1月10日，国新办举行“中国经济高质量发展成效”系列新闻发布会。财政部综合司司长林泽昌于会上表示，研究扩大专项债的使用范围，允许用于房地产相关的“两个领域”。在2025年新增发行专项债额度内，地方可根据需要，统筹安排用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房这两个方面的专项债项目，政策的效果将在2025年逐步释放。

  从广州2024年内三次收回闲置土地来看，既有“地票”的形式也有现金补偿的形式。

  2024年8月30日、9月2日，广州市土地开发中心分两次向越秀地产收回白云区广龙地块3幅土地、番禺区暨南大学北侧地块二的使用权，总代价约120亿元，广州市土地开发中心不需要支付现金，只提供等值应付票据，用于该公司购买广州新出让的土地。

  11月13日广州宣布签订了大干围2宗土地的收储协议，越秀地产预计可获得约15.29亿元的现金补偿。根据收储协议，土地收回后将重新安排出让，新买家支付了土地出让金后，越秀可向广州市土地开发中心提出书面支付补偿申请。这2宗地本是商业用途，越秀地产2021年收购来后一直未动工建设。根据最新的规划，地块将调整为居住用地，且已被列入广州今年的拟供商品住宅用地项目清单。

  在自然资源部发布的《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》中提到，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式，不仅可以减少土地闲置与浪费，还能为其他领域提供更多用地支持。

  对于房地产企业而言，近年来的投资越来越谨慎、聚焦，但是此前积累的大量土地储备，带来的压力也越来越大，盘活存量闲置土地的政策，能在一定程度上缓解房企资金困难，化解行业流动性风险。

  对市场而言，考虑到当前房企总土地储备面积总量较大，即使以“地票”的形式进行存量土地回购，在存量土地回购后可在同城市置换土地开发，即可拉动房地产投资，推动整体市场止跌回稳。

  同时，在专项债支持配合下，若存量收购土地能够真正有效落地，那不仅能够为其他政策落地成功作出表率，还能极大提振市场信心。

  整体来看，对2025年的房地产市场而言，“止跌回稳”仍是核心。

  基于当前整体政策端的宽松及市场信心的修复，2025年整体交易量、房价、竣工等指标有望持续改善，但基于巨大的行业库存压力，在较长的一段时间内，“控增量”“去库存”仍将是行业发展的主基调之一。

  我们认为，在当前一系列已出台的政策中，存量土地回购将会是所有政策效果、行业回稳时间的“试金石”。